Jak vysokou mi dají hypotéku?
Česká národní banka (ČNB) upravuje pomocí různých podmínek, jak vysokou si můžete vzít hypotéku. Banky, které poruší tato doporučení a půjčí někomu vyšší sumu, musí zaplatit tučnou pokutu. Pokud tedy chcete hypotéku, raději si spočítejte, na jak vysokou půjčku vlastně dosáhnete. Jaké podmínky teď platí?
LTV – Udává, kolik si můžete půjčit vzhledem k ceně zastavené nemovitosti.
DSTI – Určuje, kolik z vašeho čistého měsíčního příjmu smí sežrat splátky půjček.
Rozdílné podmínky podle věku žadatele
Od 1. dubna 2022 znovu zavedla ČNB podmínky DTI a DSTI. Tentokrát se ale liší podle věku žadatele.
| Podmínky pro žadatele ve věku do 36 let | Podmínky pro žadatele ve věku nad 36 let |
|---|---|
| LTV: Na hypotéku si můžete půjčit maximálně 90 % z ceny zastavované nemovitosti. | LTV: Na hypotéku si můžete půjčit maximálně 80 % z ceny zastavované nemovitosti. |
| DTI: Celkový dluh se může rovnat maximálně 9,5× čistého ročního příjmu. | DTI: Celkový dluh se může rovnat maximálně 8,5× čistého ročního příjmu. |
| DSTI: Maximálně 50 % z čistého měsíčního příjmu smí padnout na splátky půjček. | DSTI: Maximálně 45 % z čistého měsíčního příjmu smí padnout na splátky půjček. |
Hledáte hypotéku a nevíte, kde začít?
Jak si spočítat, jak vysokou vám dají hypotéku?
LTV: Kolik vám banka může maximálně půjčit na hypotéku?
Pokud vám ještě nebylo 36 let, pak vám banka na hypotéku půjčí maximálně 90 % z ceny zastavené nemovitosti. Stačí tedy vynásobit cenu číslem 0,9. V případě nemovitosti za 5 000 000 Kč, by vám tak banka mohla půjčit maximálně 4 500 000 Kč.
Pokud vám je více než 36 let, banka vám na hypotéku půjčí nanejvýš 80 % z ceny zastavené nemovitosti. Vynásobte proto cenu číslem 0,8. Pokud by zastavená nemovitost stála 5 000 000 Kč, banka vám půjčí maximálně 4 000 000 Kč.
Výpočet maximální výše hypotéky z pohledu ceny zastavené nemovitosti
Do 36 let: Cena zastavované nemovitosti × 0,9 = maximální výše hypotéky
Od 36 let: Cena zastavované nemovitosti × 0,8 = maximální výše hypotéky
DTI: Může vám banka půjčit tak vysokou částku na hypotéku?
V případě, že vám ještě nebylo 36 let, můžou se všechny vaše dluhy dohromady rovnat maximálně 9,5× čistého ročního příjmu. Stačí tedy vzít váš čistý měsíční příjem a vynásobit ho číslem 114. Výsledné číslo ukazuje, jak vysoký dluh si na sebe můžete vzít. Pokud tedy máte čistý měsíční příjem například 30 000 Kč, můžete maximálně dlužit 3 420 000 Kč.
Pokud vám už bylo 36 let, může se váš celkový dluh rovnat nanejvýš 8,5× čistého ročního příjmu. Vynásobte tak svůj čistý měsíční příjem číslem 102. Výsledné číslo ukazuje, kolik můžete maximálně dlužit. Pokud tedy máte čistý měsíční příjem například 30 000 Kč, můžete maximálně dlužit 3 060 000 Kč.
Výpočet maximální výše hypotéky z pohledu celkového dluhu
Do 36 let: Čistý měsíční příjem × 114 = maximální výše všech dluhů včetně hypotéky
Od 36 let: Čistý měsíční příjem × 102 = maximální výše všech dluhů včetně hypotéky
DSTI: Vejde se vám splátka hypotéky do měsíčního rozpočtu?
Pro lidi ve věku do 36 let je tady výpočet snadný. Všechny splátky půjček se musí rovnat maximálně polovině vašeho čistého měsíčního příjmu. Pokud byste měli čistý měsíční příjem 30 000 Kč, měsíční splátky všech půjček včetně hypotéky mohou dělat dohromady maximálně 15 000 Kč.
Pokud vám už bylo 36 let, stačí váš čistý měsíční příjem vynásobit 0,45. Při čistém měsíčním příjmu 30 000 Kč by tak všechny měsíční splátky půjček mohly dosahovat maximálně 13 500 Kč.
Výpočet maximální výše celkové měsíční splátky
Do 36 let: Čistý měsíční příjem / 2 = maximální výše všech měsíčních splátek půjček dohromady
Od 36 let: Čistý měsíční příjem × 0,45 = maximální výše všech měsíčních splátek půjček dohromady
Jak to funguje v praxi?
Pan Novák je svobodný muž, který právě oslavil 30. narozeniny. Rád by si pořídil malý byt na hypotéku. Byt, který si vyhlédl, má podle odhadce cenu 3 150 000 Kč. Banka však kvůli doporučením ČNB půjčí panu Novákovi maximálně 90 % z ceny. Pan Novák má ale naštěstí zbylých 315 000 Kč našetřeno.
| Kupní cena zastavené nemovitosti | 3 150 000 Kč |
|---|---|
| Výše úvěru při LTV 90 % | 2 835 000 Kč |
| Doba splatnosti | 30 let (360 měsíců) |
| Úroková sazba | 3 % ročně |
| Měsíční splátka | 11 952 Kč |
| Čistá měsíční mzda | 30 000 Kč |
Doporučení ČNB v podobě DSTI, DTI a LTV mají hlavně chránit klienty před předlužením, ale zároveň mají popohánět či brzdit trh s bydlením. Pan Novák nemá žádné další dluhy, proto při výpočtu DTI a DSTI počítáme jen s hypotékou.
DTI = 30 000 Kč × 114 = 3 420 000 Kč
Pan Novák splňuje podmínku DTI. Celkem si může půjčit až 3 420 000 Kč. Hypotéka ve výši 2 835 000 Kč je tak v pořádku. Jeho celkový dluh bude menší než 9,5× čistého ročního příjmu.
DSTI = 30 000 Kč / 2 = 15 000 Kč
Pan Novák splňuje podmínku DSTI. Splátka 11 952 Kč je menší než 50 % jeho čistého měsíčního příjmu.
„Banky mají vždy prostor dělat z doporučení výjimky.“
– Petra Macáková, hypoteční specialistka srovnávacího portálu Ušetřeno.cz