Proč existují podmínky LTV, DTI, DSTI? Můžu dostat výjimku?

Česká národní banka (ČNB) má ze zákona dohlížet na český trh s penězi. Pomocí různých podmínek a ustanovení nastavuje pravidla hry a popohání rozvoj hospodářství. 

Neohebný trh s bydlením

Když se českému hospodářství daří, nezaměstnanost je nízká a mzdy rostou, stávají se hypotéky dostupnější. Pokud si však větší počet domácností může snadno půjčit na bydlení, pak jdou domy a byty logicky na dračku. Stovky nových bytů ale na sídlišti přes noc nevyroste a zásoba volného bydlení se rychle začne blížit nule. 

Zdražování nemovitostí

Nadprůměrné množství domácností tedy shání bydlení, na prodej je ale mnohem méně nemovitostí. To vede k jejich zdražování a navyšování nájmů. Domácnosti náhle zaplatí více za nájem a nezůstává jim tolik volných prostředků na utrácení. Proto se uskromní a omezí nakupování. Obchodům však kvůli tomu klesnou zisky a jsou náhle nuceny snížit investice. Začíná se zadrhávat hospodářství. 

ČNB to zachrání

ČNB se takové situaci snaží zabránit, proto bedlivě sleduje, jak banky hospodaří s hypotékami a upravuje závaží na vahách trhu s bydlením. Mezi takové nástroje na omezování či popohánění sháňky po hypotékách patří i doporučení LTV, DTI, DSTI.

K čemu přesně slouží LTV, DSTI a DTI?

LTV (zapůjčená částka oproti zástavní ceně nemovitosti)

Omezování LTV využívá ČNB například v případě, že jsou nemovitosti dlouhodobě předražené a banka cítí blížící se pokles cen. Pokud se totiž zapůjčená částka rovná zástavní ceně nemovitosti (LTV je 100 %), jenže z nějakého důvodu klesne hodnota zastaveného domu, pak na něm ve své podstatě banka prodělala. Navíc hrozí, že budete muset dům prodat za novou cenu, ale u banky vám stále zůstane dluh. Pokud chce tedy ČNB zpomalit další zdražování nebo třeba odhaduje, že by mohlo dojít k poklesu cen nemovitostí na celém trhu, pak raději doporučí bankám, aby snížily maximální LTV u nových hypoték.

DSTI (součet měsíčních splátek u všech úvěrů oproti čistému měsíčnímu příjmu)

Slouží ke snížení rizika, že klient nebude schopný splácet hypotéku a dostane se do potíží, pokud mu náhle vypadnou příjmy. Jestliže se tedy ČNB obává třeba zpomalení ekonomiky a růstu nezaměstnanosti, omezí pomocí DSTI další zadlužování.  

DTI (celková výše všech dluhů oproti čistému ročnímu příjmu)

Pomocí DTI se snaží národní banka omezit risk, že dlužník nedokáže splatit dluh z dlouhodobého hlediska, a to ani v případě, že v budoucnosti hypotéku refinancuje. Jedná se o opatření, které má zamezit předlužení klienta a omezit riziko, že kvůli hypotéce upadne do exekuce. 

Výjimky z podmínek poskytování hypoték

Nejsou pravidla a doporučení, aby neexistovaly i výjimky z nich. V rámci podmínek LTV, DTI a DSTI je tomu podobně. Banky jsou ale stále pod přísným dozorem a musí splňovat určité kvóty. Počet případů, u kterých banka smí sáhnout po výjimce, by neměl překročit 5 % z celkového objemu hypoték, které banka poskytla v předcházejícím čtvrtletí.

„Získat výjimku není jednoduché. Klient musí být skutečně bonitní. Každá banka ale přistupuje k podmínkám a výjimkám na základě svých vlastních postupů.“

– Daniel Gorol, hypoteční specialista srovnávacího portálu Ušetřeno.cz