Průvodce hypotékou: 10 kroků, které vás čekají na cestě k vlastnímu bydlení

Zvažujete hypotéku a netušíte, kde začít? Sepsali jsme pro vás krátkého průvodce hypotékou.
 

1) Vejde se mi hypotéka do rozpočtu?

Hypotéka není žádná levná záležitost. Než do ní skočíte po hlavě, vezměte si k ruce výpis z účtu, případně jiný přehled příjmů a výdajů, a začněte počítat.
 

Kolik můžu měsíčně splácet?

Při žádosti o hypotéku banka nejčastěji přihlíží k průměrnému čistému měsíčnímu příjmu za posledních 6 měsíců. Následně od příjmu odečte alespoň 1,5× životního minima všech členů domácnosti a veškeré další výdaje (například za energie, potraviny, dopravu, vodné a stočné, splátky dalších půjček atd.), které uvedete do žádosti. Výsledkem tohoto propočtu je přibližná výše splátky, kterou si můžete dovolit.

DSTI: Kolik můžu měsíčně splácet podle doporučení ČNB?

Česká národní banka (ČNB) doporučila před lety bankám, aby přísněji dohlížela na míru zadlužení u žadatelů o hypotéku. Od těchto doporučení sice už zase opustila, některé banky je ale používají limity nadále, některé je dokonce zpřísnily. Jsou ale i takové, které je zcela zrušily a používají jiné způsoby pro ověření úvěruschopnosti. Pro orientační představu, jak banky vypočítávají, kolik si můžete půjčit, se ale stále hodí. Jak tedy určují maximální výši splátky?

ČNB později zmírnila toto doporučení a limit posunula na 50 % z čistého měsíčního příjmu. Doporučujeme ale při výpočtu přihlížet ke starší hranici.

2) Jak vysokou hypotéku si můžu vzít?

Další doporučení ze strany ČNB určuje limit, kolik si můžete na hypotéku půjčit – maximálně 90 % z ceny zastavené nemovitosti. To znamená, že u hypotéky se zastavenou nemovitostí za 4 000 000 Kč, vám banka půjčí nanejvýš 3 600 000 Kč.
 

Dá se nějak LTV obejít? 

Dá. Banky mají každé čtvrtletí u malého počtu hypoték možnost půjčit o pár procent víc. Ale pozor, čím vyšší LTV, tím vyšší úrok. 

Další možností je zastavit více nemovitostí. Když byla ještě hranice LTV nastavena na 80 %, spousta lidí začala zastavovat kromě nemovitosti, na kterou si hypotéku brala, ještě dům nebo byt dalšího člena rodiny. Jakmile splatila z hypotéky tolik, aby LTV kleslo na 80 %, druhou zastavenou nemovitost z hypotéky tzv. vyvázala. 

DTI: Jak vysoký může být můj dluh podle ČNB?

Ještě není všem doporučením konec. ČNB také doporučila bankám, kolik by měl dělat celkový dluh žadatele o půjčku. 

ČNB později změnila i toto doporučení a limit posunula na 8× čistého ročního příjmu. Doporučujeme při výpočtu přihlížet k novější hranici.

3) A co další výdaje kolem?

Za co budu platit bance?

Poplatek za vyhodnocení žádosti o hypotéku

Většina bank si ho už neúčtuje, najdou se ale samozřejmě i výjimky. Mezi ně patří například Komerční banka, kde dáte za posouzení žádosti 2 900 Kč, u Raiffeisenbank zaplatíte dokonce až 4 900 Kč.
 

Poplatek za odhad ceny nemovitosti

Banka vyšle vlastního odhadce, aby měla jistotu, že cena na papíře odpovídá skutečnosti. Výše poplatku se odvíjí od typu nemovitosti. Například u rodinného domu se obvykle pohybuje kolem 5 000 Kč. Pokud ale dokážete dodat veškeré podklady bance v elektronické podobě, vše vyřeší takříkajíc od stolu a na poplatek vám dá slevu.

(Zdroj: hypotecnibanka.cz)

Poplatek za čerpání hypotéky

Většina bank vám nabídne první čerpání zdarma, poplatek bude požadovat až u několikátého čerpání v pořadí. 

(Zdroj: csas.cz)

Poplatek za poskytnutí úvěru

U většiny bank se tomuto poplatku vyhnete. Vybírá ho ale například UniCredit bank ve výši 2 900 Kč.
 

Poplatek za rezervaci peněz

Ani pro banku nejsou peníze na vaši hypotéku zrovna malý obnos. Proto si účtuje poplatek za jejich rezervaci. Pokud se tedy rozhodnete čerpat půjčku postupně, očekávejte, že pár drobáků ztratíte na úrocích za rezervaci. Například Hypoteční banky si účtuje 0,5 % za rok z nevyčerpané částky úvěru.
 

Vedení úvěrového účtu

Dnes už se za vedení úvěrového účtu k hypotéce většinou nic neplatí. Banky mívají v sazebníku sice měsíční poplatek ve výši cca 200 Kč, většinou je u něj poznámka, že se až do odvolání neplatí. Výjimkou je Hypoteční banka, která si účtuje 150 Kč měsíčně.
 

Za co dalšího budete platit?

Výpis z katastru, návrh na vklad zástavního práva atd.

Výpis z katastru je nutný u každé hypotéky, jeho cena se pohybuje od 100 Kč výše. Poplatek za vklad zástavního práva do katastru nemovitostí dělá 2 000 Kč. Dalších 2 000 Kč vás vyjde návrh na vklad vlastnického práva.
 

Poplatek za advokátní či notářskou úschovu peněz

S koupí domu, bytu nebo pozemku to není jako s rohlíky v supermarketu, kde stačí podat prodavači u kasy peníze a on vás nechá si rohlíky odnést domů. Nemovitost vám totiž do vlastnictví nepřipadne v momentě, kdy podepíšete s prodávajícím smlouvu, ale až když se objeví vaše jméno v katastru nemovitostí. Jelikož se tedy nejedná o situaci „z ruky do ruky“, přichází na řadu třetí strana – advokátní společnost, úschovna nebo banka.

Třetí strana uschová peníze do chvíle, kdy je nemovitost skutečně přepsána v katastru na vaše jméno. Pak teprve peníze vyplatí prodejci. Za veškerou administrativu si něco připlatíte, obvykle jde o pár tisíc korun. Budete mít ale jistotu, že prodávající neshrábne peníze a nenechá si domek pro sebe.
 

Odměna právníkovi, který překontroluje smlouvy

Při koupi nemovitosti je zcela zásadní, aby byly všechny smluvní dokumenty zcela v pořádku. Proto si nechte vše překontrolovat zkušeným právníkem. Výše odměny se odvíjí od marže advokáta a rozsahu jeho práce, za kontrolu už vypracovaných smluv dáte ale maximálně pár tisíc korun. Není ale důvod šetřit. Dobrý právník vám vše vysvětlí a vy budete mít jistotu, že na vás ve smlouvách nečíhají žádné skryté záludnosti a pasti.
 

Pojištění nemovitosti

Pojištění nemovitosti se nevyhnete. Banky vždy vyžadují minimálně pojištění nemovitosti proti živelným a jiným rizikům. Při podpisu hypoteční smlouvy si proto ve smlouvě všimnete výrazu „vinkulace pojistného plnění“. Jedná se o opatření, kdy, v případě požáru nebo jiné katastrofy, při které nemovitost lehne popelem, bude pojistka vyplacena bance. Ta se s vámi následně dohodne, jak s penězi naloží – buď je investuje do rekonstrukce, nebo splatí hypotéku.

Pojištění nemovitosti se odvíjí od částky, kterou chcete pojistit. Například v Equa bank zaplatíte měsíčně 0,0055 % z pojistné částky + 160 Kč navíc.
  

Provize, rezervační poplatek realitní kanceláře

Pokud nakupujete nemovitost u realitní kanceláře, dávejte si pozor na výši provize či poplatku za rezervaci nemovitosti. Občas bývá provize rovnou zahrnuta v ceně, jindy na vás realitka vytáhne fakturu navíc.
 

Daně

Sice už byla zrušena daň z nabytí nemovitosti, stejně budete muset platit daň z nemovitosti, kterou ovlivňuje velikost bydlení a počet obyvatel ve vašem městě.
 

4) Kdo mi nabídne nejvýhodnější hypotéku?

Výběr hypotéky se vážně nevyplatí uspěchat. I když vás to asi potáhne nejdřív do banky, u které máte už od studentských let účet, porozhlédněte se i jinde. Srovnejte si hypotéky online a nebojte se využít hypotečního poradce. Dobrý hypoteční poradce není uvázaný u jedné banky a nebude mít problém vám vysvětlit, čím se od sebe různé nabídky liší. Spočítá vám také veškeré výdaje spojené s vámi vybranou nabídkou a významně vám ulehčí papírování.
 

Na co se finančního poradce nezapomenout zeptat?

1) Rozsah a cena služeb – Co všechno poradce zařídí? Budete muset osobně do banky, na katastr nemovitostí, na pojišťovnu nebo třeba do advokátní úschovny? Kolik vás jeho služby budou stát?

2) Základní parametry vybrané hypotéky – Kolik procent z kupní ceny zastavené nemovitosti banka půjčuje? Jak dlouho můžete hypotéku splácet? Na kolik vyjdou všechny poplatky? 

3) Základní čísla – úroková sazba, RPSN, výše měsíční splátky, délka fixace?

4) Čas na nikoho nečeká – Jak dlouho trvá vyřízení hypotéky u vybrané banky?

5) Dodatečné služby a produkty – Je vhodné se pojistit u dané banky nebo někde jinde? 

6) Zákaz zatížení a zcizení a další chytáky – Bude možné v budoucnosti hypotéku bez problémů refinancovat?

7) Případné pokuty a sankce – Co když budu potřebovat odložit, případně snížit měsíční, splátku? Jak je to naopak s předčasným splacením úvěru?

5) Co mě čeká na první schůzce v bance?

Pokud už máte představu, jak vysokou hypotéku si můžete dovolit a se kterou bankou se do toho chcete vrhnout, můžete se vydat na první schůzku.
 

Co si vzít s sebou?  

• 2 doklady totožnosti – občanský průkaz, řidičský průkaz, cestovní pas nebo rodný list.
• doklady k zastavované nemovitosti – rezervační smlouva, smlouva o kupní smlouvě, v případně, že zastavovanou nemovitost už vlastníte, kupní smlouvu, nebo jiný doklad o vlastnictví.
• doklad o výši příjmu – zaměstnanci přinesou potvrzené o příjmu od zaměstnavatele, OSVČ by měly dodat daňová přiznání minimálně za 2 poslední období.
   

Co se na první schůzce bude dít?

Znovu si vyslechnete vše o vybrané hypotéce. Zaměstnanec banky s vámi nastaví předběžnou výši hypotéky, propočítá orientační výši úrokové sazby a měsíční splátky, projde s vámi sazebník, pomůže vám s vyplněním žádosti a popíše, co se bude dít dál. V nejlepším případě vám dá do rukou rovnou seznam požadovaných dokumentů pro vyřízení hypotéky. Pak už čekáte na konečnou nabídku banky.
  

6) Jak banka vyhodnocuje žádost?

Každá banka má svoje vlastní tajné postupy, do kterých žádný smrtelník nevidí. Můžete si ale být jistí, že si vás i zastavovanou nemovitost bude chtít pořádně proklepnout. 

Banka si ověří vaši úvěruschopnost a nakoukne vám do registrů. Z tohoto důvodu se nedoporučuje chodit s žádostí o hypotéku k více než 3 bankám. Každé odstoupení od žádosti se vám do registrů zapisuje a snižuje vám bonitu. 

Banka také pošle vlastního odhadce, aby omrkl zastavovanou nemovitost. Budete si tedy muset dohodnout prohlídku, na které odhadce vše změří, zkontroluje a většinou i nafotí. Následně pošle svůj odhad do banky, která na jeho základě vyhodnotí vaši žádost. Odhadce po vás může chtít list vlastnictví a nabývací titul. Většinou mu je ale obstará banka.
 

7) Banka dala zelenou. A co vy?

Banka vám pošle návrh smlouvy se vším všudy. Teprve v tomto bodě se dozvíte, jak vysokou dostanete úrokovou sazbu a kolik budete splácet. Je jen na vás, jestli na nabídku kývnete, nebo se rozhodnete zkusit štěstí jinde. Doporučujeme vše zvážit a probrat s vaším hypotečním nebo finančním poradcem.
 

8) Jaké dokumenty potřebuji?

Jestliže na nabídku banky kývnete, čeká vás další návštěva pobočky a hromada papírování. Pokud jste při první návštěvě banky dostali seznam požadovaných dokumentů, můžete se pustit do vyřizování. V opačném případě doporučujeme se na banku obrátit a o podobný seznam požádat. 

U každé banky a u každé hypotéky se výčet dokumentů trochu liší, obecně se dá ale říct, že je potřeba dodat:
 

9) Jak probíhá čerpání hypotéky?

Banka svolí s čerpáním peněz v momentě, kdy dodáte výpis z katastru, ve kterém je na dané nemovitosti zástavní právo v její prospěch. Pozor, od podání návrhu na vklad do katastru do samotného zápisu může uplynout až 50 dní. Proto si velká většina lidí připlatí za možnost čerpat hypotéku už při dodání návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí. 

Jakmile podáte žádost o první čerpání hypotéky a banka vám dá zelenou, může se začít hýbat s penězi. V případě koupi vše proběhne najednou přes úschovnu, pokud stavíte, můžete samozřejmě finance čerpat i postupně.
 

10) Dopadlo vše, jak mělo?

Veškeré dokumenty si pečlivě uschovejte. Zkontrolujte si, že s úschovnou, bankou i prodejcem máte vše vyřešené a neschovává se vám ještě někde nějaký zapomenutý kostlivec ve skříni.